Küreselleşme Çerçevesinde Tanm Arazileri Değerlemesinde Kamulaştırma Kanunu Uygulaması: Konya İli Ereğli İlçesi Örneği

Yazar: Zuhal Karakayacı, Cennet Oğuz
Yıl: 2006
Yayım Yeri: 7. Türkiye Tarım Ekonomisi Kongresi Antalya
Konu: Tarımsal Kıymet Takdiri ve Bilirkişilik
Özet
Türkiye’de tarım arazilerinin değerlemesinde gelir yönteminin uygulanması 1983 tarih ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve bu kanunun bazı maddelerini değiştiren 4650 sayılı Kanuna göre yasal zorunluluktur. Bu yönteme göre arazilere değer takdir edebilmek için söz konusu arazinin yıllık ortalama net gelirinin ve yörede geçerli olan kapitalizasyon oranının bilinmesi gerekmektedir. Zira gelir yöntemine göre bir malın değeri, yıllık ortalama net gelirinin (rantının) kapitalizasyon oranına oranlanması ile bulunmaktadır. Araştırmada, Konya ili Ereğli ilçesinde sulu ve kuru tarım arazilerinin ayrı ayrı değerleri tespit edilmiştir. Yörede sulu tarım arazileri için uygun bulunan kapitalizasyon oranlarına göre (%6,02 ve %5,5) en fazla arazi değeri, şeker pancarı-buğday-arpa münavebesi uygulanan arazilerde sırasıyla 1615,28 YTL/da ve 1768,00 YTL/da olarak bulunmuştur. Kuru tarım arazileri için uygun bulunan kapitalizasyon oranlarına göre (%7,0 ve % 6,5) en fazla arazi değeri, buğday-nadas-buğday münavebesi uygulanan arazilerde sırasıyla 419,86 YTL/da ve 452,15 YTL/da olarak saptanmıştır. Ayrıca tarım arazilerinin kente olan uzaklığı arttıkça arazinin değerinde azalma olduğu tespit edilmiştir. Ekonomik, siyasal, sosyal ve kültürel alanlarda bütünleşmeyi ifade eden küreselleşme olgusuna gerek uluslararası sistemde gerekse ulusal düzeyde katılımın sağlanması gerekmektedir. Bu aşamada ulusların geleneksel yapısında ve işlevlerinde farklılaşmalar söz konusu olabilmektedir. Türkiye’de birçok alanda küreselleşmeye gidilirken Kamulaştırma Kanunu’nda da bu süreçte düzenlemeler yapılması gerekmektedir. Tarım arazilerine sadece gelir yöntemine göre değerleme yapılmasının yasal bir zorunluluk haline getirilmesi uygulamada birçok zorluklara yol açmaktadır. Özellikle gelişmiş ülkelerde bu tür zorunluluklar uygulanmamaktadır. Türkiye’de uygulanan değerleme hakkındaki kanunlar küreselleşme kapsamında engel teşkil etmektedir. Araştırmada bu tür uygulamalara açıklama getirilmiştir
Anahtar Kelimeler: Tarım Arazisi, Değerleme, Gelir Yöntemi

Araştırmayı İndir

Tarımsal Değerlemede Kamu Kurumlarının Karşılaştıkları Sorunlar: Konya İli Örneği

Yazar: Cennet Oğuz, Zuhal Karakayacı, Ayşe Üneşi
Yıl: 2012
Yayım Yeri: 10. Tarım Ekonomisi Kongresi
Konu: Tarımsal Kıymet Takdiri ve Bilirkişilik
Özet
Tarımsal değerleme: kamulaştırma, arazi toplulaştırması, vergilendirme gibi kamu faaliyetleri başta olmak üzere çeşitli amaçlar için kullanılmaktadır. Bu değerleme faaliyetlerinde objektiflik önemli bir kriter olup, doğru ve güvenilir bir değer tespitinde değerleme yapan kişinin kararı büyük önem arz etmektedir. Türkiye’de tarımsal değerleme alanında belirli bir sisteme dayalı uygulama olmadığından, değerleme yapan kişilerin subjektif görüşleri taşınmazın değerine önemli oranda etki etmektedir. Bu nedenle, tarımsal değerleme işlemlerinde değerleme yapan kişilerin değerleme bilimine uygun, gerçek değer tespiti yapabilmeleri için sorunlarının tespit edilip çözümler üretilmesi gerekmektedir.
Bu çalışmada, Konya ilinde faaliyetlerini sürdüren kamu kuramlarında değerleme yapan kişilerin tarımsal değerleme konusunda karşılaştıkları sorunlar anket yöntemiyle tespit edilmiş ve bu sorunlara çözüm önerileri getirilmiştir. Tarımsal değerlemede karşılaşılan en önemli sorun, değerleme faaliyetlerinde konunun uzmanı olan Tarım Ekonomistlerinin yer almaması olarak tespit edilmiştir. Ayrıca değerleme yapan kişilerin veri teminini yanlış yöntemlerle yaptıkları belirlenmiştir. Tarım sektörü için geliştirilecek geniş çaplı bir veri tabanı bu soruna çözüm sağlayacaktır.

Anahtar Kelimeler: tarımsal değerleme, kamu kurumu, Konya
Araştırmayı İndir

Ekonomik Yönden Farklı Gelişmişlik Düzeylerine Sahip Olan Bölgelerdeki Tarım Arazilerinde Karşılaşılan Değer Biçme Sorunları;Tekirdağ Örneği

Yazar: Harun Hurma, İ.Hakkı İnan, Ahmet Kubaş, Recep Erbay
Yıl: 2002
Yayım Yeri: 5. Türkiye Tarım Ekonomisi Kongresi Erzurum
Konu: Tarımsal Kıymet Takdiri ve Bilirkişilik
Özet: Tarımsal arazilerin değerlerinin biçilmesinde çeşitli sorunlar yaşanmaktadır. Arazilerin pazar değerinden yüksek veya düşük değer biçilmesi tarafların zarar görmesine neden olmaktadır. Türkiye’de tarım arazilerinin değerlerinin biçilmesinde kullanılacak bilgilerin ve istatistiksel verilerin yeterli düzeyde olmayışı bu işlemi daha da güçleştirmektedir. Özellikle birbirinden farklı arazi yapılarına ve bölgesel gelişmişlik düzeylerine sahip olan yerlerde arazilerin değerlerinin biçilmesi daha fazla dikkat ve bilgi istemektedir. Tarımsal arazi kıymetleri, gelecekteki bazı beklentilerden kaynaklanan tarım dışı arazi talebinin etkisiyle artabilmektedir. İncelenen bölgenin özellikle son yıllarda bir sanayi bölgesi niteliği kazanması arazi değerleri üzerinde etkili olmaktadır (Özçelik, 1983). Özellikle, Trakya bölgesi gibi kentleşme, turizm, sanayileşme ile gelecekte potansiyel yerleşim yeri olma özelliği gösteren bölgelerdeki tarım arazilerinde mevki rantı nedeniyle olağanüstü değer artışları görülmektedir. Mevki rantına sahip tarım arazilerinin değerlemesinde, yasal olarak kullanılan gelir yöntemine göre; hesaplanan arazi değerleri ile pazarda oluşan arazi fiyatları arasında büyük farklar bulunabilmektedir. Kullanılan gelir yöntemi, mevki rantından dolayı değer artışı gösteren arazilerin değerini açıklamada büyük ölçüde yetersiz kalabilmektedir. Bu çalışmada kamulaştırma kanunu ile tarım arazilerinin değerinin biçilmesinde kullanılması zorunlu olan ‘gelir yöneliminin tarım arazisi olarak kullanılmakta iken sanayi ve yerleşim yeri olarak açılan alanlarda yapılan değer biçme çalışmalarında kullanılmasında karşılaşılabilecek çeşitli sorunlar ortaya konulmuştur.
Anahtar Kelimeler: Arazi değeri, Kamulaştırma, Gelir yöntemi, Kapitalizasyon faiz oranı, Pazar değeri

Araştırmayı İndir

Türkiye’de Tarım Arazilerinin Kamulaştırma Bedellerinin Tespitinde Karşılaşılan Sorunlar ve Çözüm Yolları

Yazar: Harun Tanrıvermiş, Erdemir Gündoğmuş, Avni Birinci, Vedat Ceyhan
Yıl: 2002
Yayım Yeri: 5. Türkiye Tarım Ekonomisi Kongresi Erzurum
Konu: Tarımsal Kıymet Takdiri ve Bilirkişilik

Araştırmayı İndir

Türkiye’de Arazi Toplulaştırma Çalışmalarının Kırsal Kalkınma Açısından Değerlendirilmesi

Yazar: Dilek Yücel Engindeniz
Yıl: 2012
Yayım Yeri: 10. Tarım Ekonomisi Kongresi
Konu: Tarımsal Kıymet Takdiri ve Bilirkişilik
Özet
Türkiye’de tarımsal yapının iyileştirilmesinde arazi toplulaştırması önemli araçlardan biridir. Bu çalışmada, Türkiye’de arazi toplulaştırmalarındaki gelişmeler incelenmiş, toplulaştırma uygulamalarının kısal kalkınmaya etkileri değerlendirilmiş ve bazı öneriler getirilmiştir.

Anahtar Kelimeler: arazi yönetimi, arazi toplulaştırması, kırsal kalkınma, tarımsal yapı.
Araştırmayı İndir

Ziraat Bilirkişi Raporlarında Karşılaşılan Sorunlar (Iğdır İli Örneği)

Yazar: Kasım Şahin, Ayşe Karadağ Gürsoy
Yıl: 2016
Yayım Yeri: 12. Tarım Ekonomisi Kongresi
Konu: Tarımsal Kıymet Takdiri ve Bilirkişilik
Özet
Hazırlanan ziraat bilirkişi raporuna itibar edilebilmesi için, o raporun inandırıcı, gerçekçi, alan ve resmi kurum verilerine dayanması gerekir. Ziraat bilirkişi raporunda yeterli gerekçe yoksa rapor kendi içinde çelişkili ise, gösterilen gerekçe mevcut duruma ve kanıtlara uygun değilse hâkim, bu rapora bağlı kalmamakta ve hüküm kurarken zorlanmaktadır. Hâkim, bilirkişiye başvurma konusunda serbest olduğu gibi, tüm yargısal kararlarda belirtildiği üzere bilirkişi raporu ile bağlı değildir. Kanıtları serbestçe değerlendirme yetkisine sahip olan hâkim, bilirkişi raporu ile bağlı değilse de: teknik ve özel konularda verilen raporu yeterli görmediği takdirde mevcut tereddütleri giderici ek bir rapor düzenlenmesini aynı bilirkişiden isteyebileceği gibi gerekirse bir başka bilirkişi veya bilirkişi kurulundan görüş alabilmektedir. Dolayısıyla bilirkişi raporlarının hazırlanması, gerekçe göstererek değer tespitinde bulunma, gereklilik ve arazinin mevcut durumunun ve geçmişte mülkiyetinin ne olduğu gibi birçok soruya açıklık getirmesi bakımından önemlidir. Bu çalışma Iğdır ilinde 2013-2015 yılları arasında Asliye Hukuk, Kadastro ve Sulh Hukuk mahkemelerinde açılmış olan kamulaştırma, kamulaştırmasız el atma, bedel, el atmanın önlenmesi, ecrimisil, zilyetlik, irtifak hakkı ve geçiş hakkı gibi dava dosyalarını kapsamaktadır. Bu amaçla 400 dava dosyasına sunulan bilirkişi raporları incelenerek, karşılaşılan sorunlar incelenmiştir. Ayrıca bilirkişilik yapan ziraat mühendisi ve teknisyenler ile dava vekilliği yapan avukatların bilirkişi raporlarıyla ilgili görüşlerine de yer verilmiştir.
Anahtar Kelimeler: Bilirkişilik, Rapor yazımı, Iğdır.

Araştırmayı İndir

Türkiye’de Yasalar ve Uluslararası Kuruluşların İlkeleri Çerçevesinde Kamulaştırma Süreci ve Bedel Takdiri: Bakü-Tiflis-Ceyhan Ham Petrol Boru Hattı Projesi Örneği

Yazar: Harun Tanrıvermiş, Nursun Doğru
Yıl: 2004
Yayım Yeri: 6. Tarım Ekonomisi Kongresi
Konu: Tarımsal Kıymet Takdiri ve Bilirkişilik
Özet: Devlet ve kamu tüzel kişileri, kamu yararı için özel mülkiyetteki taşınmazları bedellerini peşin ödeyerek kısmen ve tamamen kamulaştırabilmektedir. Ülkemizde 1995-2003 döneminde kamu kuruşları yaklaşık 1 milyon dekar arazi kamulaştırmış ve devlet yatırım bütçesinin yaklaşık % 5’i kamulaştırma bedeli olarak maliklere ödenmiştir. Ancak maliklerin genellikle takdir edilen ve ödenen kamulaştırma bedellerinden memnun olmadıkları gözlenmiştir. Birçok yatırımda ödenen arazi kamulaştırma bedeli, taşınmazın gerçek piyasa değerinden -çeşitli hata veya nedenlerle- daha yüksektir. Arsa ve arazi piyasasının yapısı ve işleyişi ile değerleme tekniklerinin uygulanmasındaki sorunlar, kamulaştırmanın işleyiş ve bedel takdiri sürecinin uzamasına ve kamu yatırımlarının gecikmesine neden olmaktadır. Kamulaştırma mevzuatında getirilen bedel takdiri esasları, Dünya Bankası tazminat yaklaşımları (Uygulama Talimatı (OD) 4.30) ile örtüşmemektedir. Dünya Bankası ve bazı uluslararası finans kuruluşu, kredilendirmede arazi mülkiyetine bakılmaksızın bütün malik ve kullanıcıların (mera, onman arazileri, su kaynaklarını kullananlar ile kiracı, ortakçı ve işgalciler) tazmin edilmesini şart koşmaktadır. Bu koşullarda ülkemizde uluslararası kuruluşlardan sağlanacak kredi ile finanse edilecek kamu yatırımlarında arazi temini ve kamulaştırma sürecinin büyük ölçüde değişmesinin gerekli olacağı açıktır.

Araştırmayı İndir

Arazi Toplulaştırmasının Arazi Değerine Etkisi: Konya İli Alanözü Kasabası Örneği

Yazar: Zuhal Karakayacı, Ayşe Aydın, Cemile Gönül, Emine Uğur
Yıl: 2016
Yayım Yeri: 12. Tarım Ekonomisi Kongresi
Konu: Tarımsal Kıymet Takdiri ve Bilirkişilik
Özet
Tarım arazisinin kıt ve artırılamaz olmasından ve ona olan talebin nüfus artışıyla daha da yoğunlaşmasından dolayı sınırlı olan arazinin ekonomik ve teknik yönden rantabl şekilde değerlendirilmesi gerekmektedir. Bu kapsamda, birim alandan en yüksek faydayı sağlayabilmek için yapılan uygulamalardan biri de arazi toplulaştırmasıdır. Türkiye’deki tarım işletmelerinin en önemli sorunlarından biri olan arazi parçalanmasının çözümüne yönelik olarak geliştirilen arazi toplulaştırması uygulamaları, ıslah çalışmalarının da gerçekleştirilmesiyle tarım arazilerinin verim seviyesinde önemli katkılar sağlamaktadır. Bunun yanı sıra arazi toplulaştırması çalışmaları esnasında arazinin yeri, şekli ve büyüklüğü de değişikliğe uğramaktadır. Arazi toplulaştırması sonucu tarım arazisinde meydana gelen tüm bu değişiklikler, aynı zamanda tarım arazilerinin değerine etki eden faktörler olarak değerlendirilmektedir. Dolayısıyla, arazi toplulaştırması sonucu arazi değerinde de önemli değişiklikler meydana gelmektedir.
Çalışmada, Konya ili Alanözü Kasabası’nda arazi toplulaştırması sonucu arazi değerine olan etkisi incelenmiştir. Tabakalı örnekleme yöntemiyle belirlenen 50 adet tarım işletmesi ile yapılan anketler sonucu elde edilen veriler değerlendirilmiştir. Çalışmanın sonucunda, arazi toplulaştırması faaliyetlerinin, araştırma alanındaki tarım arazilerinde sulama ve ulaşım olanaklarının gelişmesine sağladığı katkıyla birlikte önemli oranda verim artırdığı ve buna bağlı olarak arazi değerinde de artışlar sağladığı tespit edilmiştir.
Anahtar Kelimeler: Tarım arazisi, arazi toplulaştırması, arazi değeri, değerleme

Araştırmayı İndir

Tarım Alanlarının Kamulaştırmasında Değer Biçmede Karşılaşılan Sorunlar (Iğdır İli Örneği)

Yazar: Kasım Şahin, Ayşe Karadağ Gürsoy
Yıl: 2016
Yayım Yeri: 12. Tarım Ekonomisi Kongresi
Konu: Tarımsal Kıymet Takdiri ve Bilirkişilik
Özet
Kamulaştırma, Devlet ve kamu tüzel kişileri tarafından kamu yararı için gerekli özel kişilere ait taşınmaz malların ve kaynakların kanunla gösterilen esas ve usullere göre yetkili organlarca verilen karar uyarınca ve parası peşin ödenerek zorla mülkiyetinin alınması veya üzerinde irtifak kurulmasıdır. Kamulaştırma bedelinin belirlenmesi en önemli konu olarak karşımıza çıkmakta ve kamulaştırma kanununa göre arazilere yalnızca net gelire göre değer biçilebilmektedir. Belirlenen değerlere idare veya arazisi kamulaştırılan kişiler itiraz edebilmekte ve bu durumda ziraat bilirkişileri kamulaştırma bedelini belirlemek üzere görevlendirilerek, tekrar değer tespitinde bulunmaktadır. Bu nedenle kamulaştırma uygulamalarında tarım arazilerinin nasıl değer biçilerek kamulaştırıldığı, alanda ne gibi sorunların olduğu ve bilirkişi raporlarında değer biçmede karşılaşılan sorunlar önemlidir. Kamulaştırma hem tarım kesimi hem de kamu kurumları açısından önemli olup, tarım kesimindeki çok sayıdaki üreticiyi ilgilendirmektedir. Bu amaçla Iğdır ilinde 2013-2015 yılları arasında açılmış olan kamulaştırma, kamulaştırmasız el atma, ecrimisil, irtifak hakkı ve geçiş hakkı davalarından 300 dava dosyasına sunulan bilirkişi raporları incelenerek, değer biçmede ortaya çıkan sorunlar belirlenmiştir. Çalışmada, bilirkişilik yapan ziraat mühendisi ve teknisyenler ile dava vekilliği yapan avukatların görüşlerine yer verilmiştir.

Anahtar Kelimeler: Kamulaştırma, Değer Biçme, Iğdır

Araştırmayı İndir

Türkiye’de Tarla Arazisi Değerlerindeki Değişmelerin Analizi

Yazar: Okan Demir, Avni Birinci, Ayşe Sezgin
Yıl: 2016
Yayım Yeri: 12. Tarım Ekonomisi Kongresi
Konu: Tarımsal Kıymet Takdiri ve Bilirkişilik
Özet
Tarla arazilerine ait kıymetler, cari olarak artış yönünde sürekli değişim göstermektedir. Değişen bu değerleri, dönemler itibariyle ve reel değerleri dikkate alarak ortaya koymak araştırmanın asıl amacını teşkil etmektedir. Çalışmanın ana materyalini, Maliye Bakanlığı’nca 1998, 2002, 2006, 2010 ve 2014 yıllarında yayınlanan Arsa ve Arazi Asgari Metrekare Birim Değerlerini gösteren cetveller ve diğer istatistikler oluşturmaktadır. Araştırmada tarla arazisi kıraç, taban ve sulu olmak üzere üç kısımda ele alınıp, bölgesel kıymetleri belirlenmiştir. Fiyat tespitlerinde yıllara göre değerlendirme yapmak ve enflasyonun etkisini fiyatlar üzerinden kaldırmak için reel fiyatlarla hesaplama yapılmıştır. Sonuçta, reel olarak tarla arazisi değerlerinin bütün bölgelerde artış gösterdiği belirlenmiştir.

Anahtar Kelimeler: Tarla arazisi, değer, Türkiye

Araştırmayı İndir